Vademecum dell'Acquisto

Premessa

Chi si propone di acquistare un'immobile, soprattutto se è prima casa, si trova ad affrontare mille dubbie perplessità. Innanzitutto il primo passo è avere le idee chiare sul tipo di immobile da acquistare in base alle proprie esigenze. La metrature, la presenza di balconi, garage, giardino sono importanti ma prima di tutto occorre considerare la zona che può offrire servizi indispensabili come asili, scuole, mezzi pubblici, palestre, negozi. Spesso che cerca casa si affida al passaparola o va alla ricerca di cartelli affissi ai portoni. Questo per chi ha molto tempo a disposizione, ma la strada più efficace e rapida è quella di rivolgersi a un'agenzia immobiliare .

L'acquisto dal costruttore

Questo paragrafo sarà presto compilato, la modalità e gli usi sono vari, cercheremo di dare dei consigli che possano andare bene per la stragrande maggioranza delle ditte di costruzione.

L'Agente Immobiliare

Aiuto indispensabile per districarsi dalle complesse procedure di compravendita, secondo il Codice Civile il mediatore è "colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, dipendenza o rappresentanza". L'agente immobiliare per essere chiamato tale deve possedere l'iscrizione al Ruolo Mediatori effettuata presso la C.C.I.A.A. della provincia di residenza. In quanto Agente Immobiliare gli viene riconosciuta di diritto una provvigione che verrà pagata alla conclusione dell'affare, (al momento della sottoscrizione del preliminare di compravendita tra le parti), che verrà corrisposta sia da chi vende che da chi compra.

L'Iter Burocratico

Proposta di acquisto: Una volta trovato l'appartamento che fa al proprio caso si propone una offerta economica al proprietario. La proposta va sottoscritta e può contenere un prezzo diverso da quello chiesto dal proprietario dell'immobile. E' consuetudine che il compratore versi un piccolo anticipo come ulteriore conferma di quello che propone e che vale come acconto sul prezzo dell'immobile se la compravendita andrà a buon fine. Nel caso in cui la controparte non accetti la proposta, tale importo va restituito. Se però chi rinuncia è l'acquirente, il denaro non verrà restituito. Di norma questo acconto non dovrebbe mai superare il 10% del prezzo. La proposta deve contenere tutti i dati dell'immobile, l'importo versato come caparra e le dettagliate modalità di pagamento. Nel momento in cui scadono i termini di validità, la proposta perde il suo valore e l'acquirente firmatario potrà ritenersi libero da ogni impegno sottoscritto e gli verrà rimborsata la cauzione. Un particolare di fondamentale importanza è l'assegno di deposito cauzionale che deve sempre essere intestato al proprietario e non trasferibile, non intestarlo all'Agenzia o l'Agente Immobiliare.

Caparra confirmatoria (art. 1385 C.C.) : E' la somma di denaro che va versata all'atto del compromesso. Se il contratto non va a buon fine per colpa o dolo del venditore, la caparra deve essere restituita all'acquirente. Se, invece, l'acquirente risulterà inadempiente, costui perderà tale caparra e il contratto, in ambe due i casi verrà rescisso.

Caparra penitenziale (art. 1386 C.C.) : Più rigida della confirmatoria secondo il Codice Civile in caso di annullamento del contratto viene persa da chi é inadempiente, e se l'inadempiente è il venditore, costui dovrà restituire il doppio di quanto incassato come caparra.

Compromesso : Viene chiamato anche preliminare di compravendita, ed è il passo successivo alla proposta di acquisto. Chi si affida al fai da te di solito parte da questo contratto preliminare di compravendita, ma è proprio da qui che si possono fare errori causati dall'inesperienza. Per questa ragione le associazioni dei consumatori raccomandano i privati di farsi seguire o da un tecnico esperto come l'agente immobiliare iscritto al ruolo o direttamente dal notaio che seguirà il rogito finale. Se l'acquisto è in un condominio è bene far inserire nelle clausole la richiesta di visionare il regolamento condominiale.

Rogito Notarile : Questo l'atto finale che viene steso da un Notaio. La scelta del Notaio di regola viene fatta dall'acquirente (proprio perché i rischi maggiori in teoria li corre chi acquista). E' compito del Notaio, prima di redigere il testo della compravendita, effettuare gli accertamenti necessari come ad esempio la presenza di eventuali ipoteche. Nel caso di un immobile ipotecato, il compratore deve esigere la cancellazione dell'ipoteca prima della stesura del rogito o contestualmente alla stessa, nella maggior parte dei casi viene curata dal Notaio che effettuerà il Rogito della compravendita. La tariffa richiesta da un notaio dipende dalla città e dal valore dell'immobile. Dato che é l'ultima fase della compravendita, nel rogito andranno indicati, oltre a tutti i dati catastali e il prezzo, anche se l'immobile è o no prima casa, per poter usufruire degli sconti fiscali, dove sarà possibile.

Denuncia alla Pubblica sicurezza : Dal 1978 è obbligatorio, per chiunque ceda il possesso di un immobile, comunicare all'autorità locale di pubblica sicurezza le generalità di chi lo occupa entro 48 ore dalla consegna. Dal 1998 la norma (sostanzialmente identica) indica obbligatoria la dichiarazione anche per i cittadini stranieri intesi come non appartenenti all'Unione Europea.