Contratto con il quale una parte (locatore) si obbliga a far godere all'altra (locatario o conduttore) una cosa mobile o immobile, per un certo tempo e un corrispettivo determinato (canone); se oggetto del contratto è una cosa produttiva, si parla di affitto (es. affitto d'azienda).

Il contratto di locazione ha forma libera, quindi può essere stipulato anche verbalmente, tranne che si riferisca a un bene immobile e preveda una durata superiore ai 9 anni, nel qual caso per la validità è necessaria la forma scritta (1350 c.c.). Il locatore deve consegnare la cosa in buono stato, provvedere alla sua manutenzione e garantire l'uso al conduttore (artt. 1585 e 1586 c.c.). Il conduttore, da parte sua, deve prendere in consegna la cosa e servirsene con diligenza, pagando regolarmente il canone (art. 1587 c.c.). Le spese per la riparazione della cosa sono generalmente a carico del proprietario (per cui il conduttore è tenuto a dare pronto avviso a quest'ultimo della necessità di una riparazione), tranne che si tratti di piccola manutenzione ( art. 1577 c.c.). Se la cosa data in locazione presenta dei vizi che ne diminuiscono l'idoneità all'uso, il conduttore può pretendere la riduzione del canone o la risoluzione del contratto; se viene distrutta o perduta, risponde dei danni se non prova che la distruzione o la perdita sono avvenute per causa a lui non imputabile (art. 1588 c.c.). Il locatore può vendere a terzi la cosa, ma il contratto di locazione è opponibile all'acquirente (se ha una data certa antecedente all'alienazione): in altri termini, l'acquirente deve rispettare il contratto di locazione precedentemente stipulato, e il conduttore deve pagare il corrispettivo all'acquirente (art. 1589 c.c.)

Le leggi che si sono succedute negli ultimi anni hanno profondamente modificato il regime dei contratti di locazione degli immobili urbani adibiti a uso abitativo. Con la legge n. 359 del 1992 (patti in deroga) si è aperta la strada alla libera determinazione dei canoni di locazione, in deroga alla disciplina contenuta nella legge detta dell'equo canone (L: 27 luglio 1978, n. 392) che, in un'ottica di tutela della parte debole del rapporto, il conduttore, fissava i limiti massimi di tali canoni (L. 8 agosto 1992, n. 359). Con le nuove regole l'affitto a equo canone si applica rispetto ad abitazioni costruite prima dell'11 luglio 1992 e in relazione a contratti stipulati prima del 14 agosto 1992 o rinnovati entro tale termine. Per i contratti stipulati o rinnovati dopo tale data, invece, il canone di locazione è liberamente determinabile dalle parti, ma la validità dell'accordo è subordinata a una serie di adempimenti (patti in deroga). La locazione di un immobile, in base alla legge dell'equo canone, non può essere stabilita per un periodo inferiore a 4 anni, ulteriormente rinnovabili per un uguale periodo se una parte non dà disdetta all'altra 6 mesi prima della scadenza del contratto. Il conduttore può recedere in ogni momento, dando il preavviso 6 mesi prima, se così è stabilito nel contratto; in ogni caso, anche in mancanza di qualsiasi previsione in proposito, può recedere in caso di grave necessità da parte sua (e salvo sempre il preavviso di 6 mesi); il locatore, invece, non può recedere prima della scadenza. La legge istitutiva dei patti in deroga prevede, invece, una durata minima di 8 anni (4 anni con rinnovo quadriennale obbligatorio alla prima scadenza). La disdetta dev'essere data 6 mesi prima della scadenza naturale del contratto entro 12 mesi prima della scadenza del primo quadriennio, se il proprietario chiede la casa per sé o per i suoi congiunti o la deve ristrutturare. Il contratto può però essere sciolto per inadempimento del conduttore se questi ritarda il pagamento del canone oltre 20 giorni dalla scadenza prevista (v. morosità del conduttore). In caso di morte del conduttore, il locatore è tenuto a rispettare il contratto, che prosegue in capo al coniuge e agli eredi conviventi: una sentenza della Corte costituzionale (n. 404 del 1988) impone che il contratto prosegua anche in capo al convivente, non sposato, del conduttore.).

Disciplina dei contratti di locazione in base alla legge del 1998 (L. 9 dicembre 1998, n. 431.) (cd patti in deroga)
Nuove regole sono state introdotte da una legge del 1998 per i contratti relativi a immobili destinati a uso abitativo stipulati o rinnovati dopo la sua entrata in vigore. Queste regole, pertanto, non si applicano ai contratti in corso all'atto dell'introduzione della nuova legge, che continuano ad essere disciplinati dalle norme precedenti. La legge del 1998 prevede che i contratti, per essere validi, devono essere stipulati in forma scritta e, relativamente alla tipologia del rapporto contrattuale, due sistemi normativi distinti: · il primo comporta la libera determinazione del canone secondo gli accordi raggiunti dal proprietario e dall'inquilino, · il secondo la determinazione del canone secondo criteri generali predeterminati convenzionalmente tra le associazioni della proprietà edilizia e i sindacati degli inquilini. Questo secondo sistema può essere utilizzato in alternativa al primo soltanto nei Comuni ad alta tensione abitativa (con un notevole numero di abitanti). Se si sceglie il criterio della determinazione del canone in regime di libero mercato, la legge stabilisce che il contratto deve avere la durata minima di 4 anni e rinnovarsi alla scadenza per altri 4. Il proprietario, tuttavia, può esercitare la facoltà di diniego al rinnovo in particolari casi, dandone comunque comunicazione all'inquilino con preavviso di almeno 6 mesi:
a) se vuole destinare l'immobile ad abitazione o a uso artigianale, commerciale o professionale proprio o di un congiunto (coniuge, genitori, figli, parenti entro il secondo grado);
b) se il proprietario, trattandosi di una persona giuridica, società o ente, vuole destinare l'immobile all'esercizio delle proprie attività e contestualmente offre all'inquilino un altro immobile libero e idoneo;
c) se l'inquilino ha la disponibilità di un alloggio libero e idoneo nello stesso Comune;
d) se l'edificio deve essere ricostruito o ristrutturato in modo tale che la permanenza dell'inquilino sia di ostacolo ai lavori;
e) se l'immobile deve essere distrutto o se, trattandosi di ultimo piano, il proprietario vuole sopraelevarlo e per l'esecuzione dei lavori è necessario sgomberarlo;
f) quando l'inquilino non occupa continuativamente l'immobile senza giusto motivo;
g) se il proprietario vuole vendere l'immobile a terzi e non sia proprietario di altri immobili a uso abitativo oltre quello eventualmente adibito a sua abitazione (ma in quest'ultimo caso l'inquilino ha il diritto di prelazione), ma
solo se il proprietario ha già ottenuto le necessarie autorizzazioni al compimento dei lavori.
Se la disdetta viene data illegittimamente, l'inquilino ha diritto di riottenere la disponibilità dell'immobile, oltre a un risarcimento di ammontare non inferiore a 36 mensilità del canone di locazione.
Se, invece, si sceglie il criterio della determinazione del canone secondo i livelli stabiliti da accordi fra le rappresentanze dei proprietari e quelle degli inquilini (accordi da stipulare localmente, prevedendo contratti-tipo, in attuazione di convenzioni nazionali orientativamente promosse dal ministero dei lavori pubblici), il canone sarà più contenuto di quello che sarebbe prevedibile affidandosi al libero mercato, ma la durata del contratto dovrà essere di soli 3 anni. Alla scadenza del triennio le parti possono concordare di rinnovare la durata per altri 3 anni, ma, se non raggiungono un accordo in tal senso, il contratto viene prorogato per legge per altri 2 anni. È sempre salva la facoltà del proprietario di dare la disdetta se ricorrono le condizioni elencate dalla legge per i contratti stipulati al di fuori del regime convenzionale

Se il contratto riguarda immobili urbani adibiti a uso diverso da quello abitativo (cioè commerciale, produttivo, artigianale, professionale, come negozi, capannoni, studi professionali), la legge non stabilisce il canone massimo di locazione, che può quindi essere liberamente pattuito dalle parti, ma deve rimanere stabile nei primi 3 anni del contratto, e successivamente aumentare solo del 75 per cento della variazione in aumento del costo della vita.
Il contratto non può avere durata inferiore ai 6 anni (9 se nell'immobile viene esercitata l'attività alberghiera), e questo per garantire una certa stabilità al conduttore che eserciti un'attività produttiva, investendo in essa dei capitali; il conduttore può recedere dal contratto, per gravi motivi, dando il preavviso 6 mesi prima, mentre il locatore lo può solo se intende adibire l'immobile ad abitazione propria, del coniuge o di un parente in linea retta entro il secondo grado (figli e nipoti), ovvero all'esercizio di una propria attività, ovvero distruggerlo per ricostruirlo o ristrutturarlo completamente. In caso di morte del conduttore, il contratto continua con coloro che ne continuano l'attività; in caso di cessione dell'azienda del conduttore, questi può cedere anche il contratto di locazione, salva l'iniziativa del locatore, che può opporsi alla cessione solo per gravi motivi. Le norme della legge del 1998 non si applicano ai contratti che si riferiscono a usi non abitativi.

Conduttore (o locatario o inquilino),
parte che, nel contratto di locazione (affitto), ha in uso la cosa, mobile o immobile, oggetto del contratto. Queste le principali obbligazioni: prendere in consegna la cosa e usarla con l'attenzione dovuta, servendosene come pattuito; pagare il canone entro le scadenze convenute; salvo patto contrario, pagare le spese di conservazione e di ordinaria manutenzione ( art. 1587 c.c.). Il conduttore è responsabile della cosa nei confronti del locatore, se non prova la sua assenza di responsabilità al riguardo. Il conduttore può agire in giudizio personalmente, cioè senza l'intervento del proprietario, contro i terzi che molestino il godimento della cosa locata ( art. 1585 e 1586 c.c.). Norme particolari, volte a proteggere il conduttore di immobili utilizzati come abitazione, sono dettate dalla legge sull' equo canone (L. 27 luglio 1978, n. 392.) quali ad esempio, le uniche spese che il contratto di locazione può porre a carico del conduttore (le spese del servizio di pulizia, del funzionamento e della manutenzione ordinaria dell'ascensore, della fornitura di acqua e di energia elettrica, del riscaldamento, del condizionamento dell'aria, dello spurgo dei pozzi neri, della fornitura in genere dei servizi comuni). Il conduttore ha anche diritto di partecipare, in luogo del proprietario dell'appartamento, alle assemblee dei condòmini relative alla gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d'aria (L. 27 luglio 1978, n. 392, artt. 8, 9 e 10). Il conduttore, per gravi motivi e con un preavviso di almeno 6 mesi, può recedere dal contratto anche prima della scadenza (anche se tale facoltà sia stata contrattualmente esclusa). In caso di morte del conduttore, il contratto di locazione si trasferisce in capo al coniuge, agli eredi e ai parenti che con lui convivevano; in caso di separazione giudiziale, di scioglimento del matrimonio, o di cessazione degli effetti civili del matrimonio, il contratto di locazione si trasferisce in capo al coniuge del conduttore, se così è stato deciso dal giudice; in caso di separazione consensuale, il coniuge succede al conduttore, se così è stato stabilito dai coniugi. Se la locazione è relativa a immobili urbani per usi diversi da quello abitativo, la legge stabilisce che, in caso di morte del conduttore, il contratto di locazione si trasferisce a coloro che ne continuano l'attività (commerciale, artigianale, professionale), nei locali oggetto del contratto (L. 27 luglio 1978, n. 392, art. 27)..In caso di vendita dell'immobile, spetta al conduttore il diritto di prelazione sull'acquisto (a parità di condizioni); in caso di cessazione del rapporto locativo (ad es. per finita locazione) e nei casi previsti dalla legge, spetta al conduttore un'indennità commisurata alla natura dell'attività che egli svolgeva nell'immobile locato (L. 27 luglio 1978, n. 392, art. 34).

Canone di locazione il cui ammontare non è lasciato alla libera contrattazione delle parti, ma è stabilito dalla legge dello Stato, secondo parametri generali, riferiti al tipo di abitazione (rurale, ultrapopolare, popolare, economico, civile, signorile), al livello di piano (considerando anche la presenza o meno dell'ascensore), allo stato di conservazione (relativamente anche alle parti comuni dell'edificio), alla zona, alle dimensioni della città. Secondo la legge dell'equo canone, il canone di locazione non può superare il 3,85% del valore dell'immobile, stabilito in base ai parametri sopra ricordati, riferiti anche alle dimensioni dell'abitazione (L. 27 luglio 1978, n. 392, art. 12). Se l'immobile è stato costruito dopo il 31 dicembre 1975, nel calcolo dell'equo canone si tiene conto anche dei costi di costruzione. Il canone di locazione può venir aggiornato di anno in anno (su iniziativa del locatore), nel limite del 75% dell'indice di aumento del costo della vita (L. 27 luglio 1978, n. 392, art. 22). Questo meccanismo di calcolo del canone è stato soppiantato dal ritorno alla contrattazione tra le parti, prima con i patti in deroga poi con la completa liberalizzazione, intervenuta nel 1998 (L. 9 dicembre 1998, n. 431.)

espressione con cui venivano designati i contratti di locazione di immobili urbani a uso abitativo stipulati in deroga alle disposizioni della legge dell'equo canone (legge n. 392/1978) non dichiarate espressamente inderogabili (D.L. 11 luglio 1992, n. 333.) Ciò era possibile per i contratti di locazione relativi ad abitazioni nuove, costruite cioè dopo l'11 luglio 1992, e per i contratti relativi ad abitazioni costruite anteriormente a tale data, ma stipulati o rinnovati dopo il 14 agosto 1992. Erano derogabili le norme concernenti la determinazione del canone, svincolato dai rigidi parametri di legge (equo canone) e rimesso alla libera contrattazione tra le parti. Non derogabile, per espressa disposizione di legge, era soltanto la norma che riduceva gli aggiornamenti periodici del canone di locazione al 75% delle variazioni ISTAT. Il proprietario dell'immobile, una volta raggiunto l'accordo con l'inquilino, provvedeva a stilare il contratto sui modelli prestampati messi a disposizione dalle associazioni di categoria dei proprietari. Dovevano essere redatte 5 copie del contratto, da consegnare rispettivamente all'Ufficio del registro, all'inquilino, all'associazione dei proprietari e a quella degli inquilini cui si è richiesta consulenza, e una che il proprietario doveva tenere per sé. La legge prevedeva come obbligatoria la controfirma in calce al contratto delle associazioni di categoria dei proprietari e degli inquilini, firma senza la quale l'accordo non poteva ritenersi valido. La Corte Costituzionale, con sentenza 18-25 luglio 1996, n. 309, aveva però deliberato l'illegittimità della suddetta obbligatorietà. La durata minima del contratto era fissata in 4 anni, con rinnovo obbligatorio alla prima scadenza. La disdetta doveva essere data entro 6 mesi dalla scadenza naturale del contratto oppure entro 12 mesi dalla scadenza del quadriennio se il proprietario chiede la casa per sé o per i suoi congiunti o per effettuarvi delle ristrutturazioni. La riforma delle locazioni del 1998 ha abrogato la disciplina dei patti in deroga e la trasformazione dei contratti in corso, alla loro scadenza naturale, nelle nuove tipologie previste dalla legge (L. 9 dicembre 1998, n. 431).

Per i contratti di locazione e di affitto (per i quali, precedentemente, vigeva l'obbligo di registrazione solo se di importo superiore a 2500000 lire) dal 1998 vi è in ogni caso l'obbligo di pagare l'imposta di registro (ne restano esenti i contratti redatti verbalmente o con scrittura non autenticata di durata non superiore a 30 giorni complessivi nell'anno) (L. 27 dicembre 1997, n. 449, art. 21). Se il contratto ha durata poliennale, l'imposta può essere versata in unica soluzione per l'intera durata, ottenendo una riduzione percentuale pari alla metà del tasso legale di interesse moltiplicato per il numero delle annualità considerate. Il versamento minimo deve essere in ogni caso di 51,65 euro. Per le locazioni di immobili (abitazioni e pertinenze, negozi, uffici, terreni non agricoli) l'aliquota è del 2%; per quelle di fondi rustici e terreni agricoli è dello 0,50%; per le locazioni di beni mobili (macchine, attrezzature) l'aliquota è del 3%; per gli affitti di aziende è del 3% sulla parte mobiliare, del 2% sulla parte immobiliare

Processo speciale e sommario, previsto in relazione a rapporti di locazione o affitto con il fine di costringere l'inquilino, l'affittuario, il mezzadro o il colono a restituire l'immobile al proprietario.

E' un procedimento speciale che assume particolare rilevanza in materia di locazioni di immobili. Esso prende l'avvio con un'intimazione da parte dell'avvocato del proprietario (locatore) notificata all'inquilino (conduttore) allo scopo di ottenere la restituzione dell'immobile locato ( art. 657 c.p.c.). A seconda del momento in cui viene notificata, l'intimazione può essere di licenza o di sfratto. Si parla di intimazione di licenza nel caso in cui la notifica avvenga in un momento anteriore alla scadenza del contratto (nei termini previsti dal contratto stesso o dalla legge) al fine di evitare il tacito rinnovo del contratto stesso e riavere la cosa locata alla scadenza prevista (nel caso di immobile adibito a uso abitativo il termine è di 6 mesi prima della scadenza). Si parla invece di convalida di sfratto quando la notifica avvenga successivamente alla scadenza del contratto, e il conduttore, pur non avendo rinnovato il contratto, non restituisca l'immobile; o anche nel caso in cui il conduttore sia moroso (cioè sia in ritardo nel pagamento della locazione). Nella prima ipotesi si tratterà di convalida di sfratto per intimazione successiva, nella seconda ipotesi di convalida di sfratto per intimazione risolutiva.

Contestualmente all'intimazione di licenza o sfratto il locatore deve inoltre citare il conduttore davanti al giudice competente, che è di regola il giudice del luogo in cui si trova la cosa locata, ai fini di ottenere la convalida della licenza o sfratto ( art. 661 c.p.c.). Tutta la procedura, originariamente affidata alla competenza del pretore, con l'abolizione di questo organo giudiziario e l'istituzione del giudice unico di primo grado, passa alla competenza del tribunale in composizione monocratica. Se all'udienza fissata il convenuto (inquilino) non compare o, pur comparendo, non si oppone, il giudice procederà alla convalida con ordinanza avente efficacia esecutiva. Tale ordinanza chiude il processo ( art. 663 c.p.c.).
In caso di opposizione del conduttore il processo sommario diverrà normale processo di cognizione. Allo scopo di evitare un processo ordinario, quando il convenuto non ha serie argomentazioni da opporre, il giudice può comunque pronunciare ordinanza non impugnabile di rilascio dell'immobile, qualora le eccezioni non siano fondate su prova scritta e a condizione che non ricorrano gravi motivi in contrario ( art. 665 c.p.c.).

Inadempimento all'obbligo di pagare il canone di locazione e gli oneri accessori. La legge sull' equo canone prevede che il proprietario possa richiedere la risoluzione del contratto per inadempimento, se il conduttore ritarda il pagamento del canone oltre 20 giorni dalla scadenza prevista, ovvero non paghi entro il termine stabilito gli oneri a suo carico (in quest'ultimo caso, solo se l'ammontare supera l'importo di 2 mensilità) (L. 27 luglio 1978, n. 392, art. 5). Il ritardo può essere sanato fino al processo con il quale il locatore richiede la risoluzione del contratto, se il conduttore alla prima udienza versa l'importo dovuto, maggiorato degli interessi legali dal giorno della scadenza e delle spese di causa (ivi comprese quelle legali). Questa forma di sanatoria della morosità non può essere utilizzata dall'inquilino più di 3 volte in 4 anni: in caso di sua comprovata difficoltà economica, il giudice può assegnare un termine per il pagamento entro 3 mesi (L. 27 luglio 1978, n. 392, art. 55).

Aiuto indispensabile per districarsi dalle procedure di locazione, secondo il Codice Civile il mediatore è "colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, dipendnza o rappresentanza". L'agente immobiliare per essere chiamato tale deve possedere l'iscrizione al Ruolo Mediatori effettuata presso la C.C.I.A.A. della provincia di residenza. In quanto Agente Immobiliare gli viene riconosciuta di diritto una provvigione che verrà pagata alla conclusione dell'affare, (al momento della sottoscrizione del contratto di Locazione tra le parti), che verrà corrisposta sia dall'inquilino che dal proprietario dell'immobile.