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Vademecum Sugli Sfratti |
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Premessa Premesso che ogniuno di noi deve cercare in ogni modo di Evitare i contrasti con Inquilini o Proprietari, siamo ad indicarvi quello che c'e' da sapere quando lo SFRATTO diventa inevitabile. Dalla parte del proprietario Una infinita serie di rinvii, proroghe, ricorsi e sospensioni, trasforma spesso l'esecuzione di uno sfratto in una vera e propria odissea, e rientrare in possesso del proprio immobile puo' diventare a volte piu' complicatoe difficile di quanto si possa ragionevolmente immaginare. Ecco allora una serie di consigli e informazioni utili per evitare che questo accada. Quando e' possibile richiedere lo sfratto? Sulla base delle normative introdotte dalla nuova legge sugli affitti (431/98), e' possibile avviare il procedimento di sfratto per morosita' dell'inquilino (mancato pagamento del canone d'affitto), per necessita' del proprietario, per cessazione di comodato o per conciliazione giudiziale. Le procedure da seguire sono: La disdetta del contratto: Comunicare all'inquilino (tramite raccomandata) la disdetta del contratto di locazione e' il primo passo obligatorio da fare per poter rientrare in possesso dell'immobile. Nel caso di contratti Liberi e Concordati basati sulla nuova normativa, la disdetta deve essere comunicata con un anticipo sulla scadenza di minimo sei mesi, mentre si rende automatica per quei contratti regolati dal solo Codice Civile, come ad esempio quelli per finalita' turistiche. In caso di Contratti con Patti in deroga, la comunicazione deve essere fatta con un anticipo sulla scadenza di almeno dodici mesi, mentre per le scadenze successive sono sufficienti sei mesi di preavviso. Riguardo invece le locazioni regolate con la vecchia normativa dell'equo canone, la disdetta va communicata con un preavviso di sei mesi sulla scadenza del contratto.L'intimazione di Licenza per finita Locazione Una volta comunicata la disdetta del contratto di locazione, e dopo essersi appoggiati ad uno Studio Legale,sarà possibile inoltrare un'intimazione di licenza per finita locazione in modo da chiedere all'inquilino il rilascio dell'immobile. L'intimazione deve contenere le generalita' delle parti, Proprietario e Inquilino, le informazioni riguardanti l'immobile in oggetto, la durata del contratto di locazione e l'ammontare del canone Annuo, la data della disdetta con allegata la copia fotostatica della raccomandata e la ricevuta di ritorno, e la citazione dell'inquilino davanti al Giudice per la convalida dell'atto.L'ordinanza di rilascio Dopo l'intimazione, la procedura da seguire in tribunale, e se l'inquilino non si presenta all'udienza o non si oppone, il pretore convalida automaticamente l'intimazione e fissa fissa la data per l'esecuzione dello sfratto. E' pero' importante ricordare, che l'inquilino, sempre che sia in possesso di validi motivi, ha la possibilita' di opporsi all'intimazione, e se questo avviene i tempi per la convalida dell'atto si allungano di conseguenza. Una volta che lo sfratto e' stato convalidato, l'ordinanza di rilascio emessa dal giudice, che fissa la data dell'esecuzione, costituisce il cosiddetto titolo esecutivo, passaggio necessario, ma non ancora sufficiente per ottenere la liberazione del proprio immobile.L'atto di precetto e il preavviso di rilascio Ottenuto il titolo esecutivo, ha inizio la fase di rilascio dell'immobile. L'avvocato redice l'atto di precetto, lettera con cui si intima di lasciare l'immobile libero da persone o cose, e il preavviso di rilascio, per indicare all'inquilino la data e l'orario in cui si procedera' all'esecuzione dello sfratto. I due documenti vengono consegnati all'ufficiale giudiziario che notifichera' all'inquilino quanto dovuto con un preavviso di almeno tre giorni.L'esecuzione dello sfratto Una volta stabilita la data dell'esecuzione e dopo che all'inquilino e' stato notificato il preavviso di rilascio, l'ufficiale giudiziario con l'aiuto della forza pubblica, del medico legale (se l'inquilino e' indisposto l'esecuzione dello sfratto viene bloccata) ed eventualmente di un fabbro (per cambiare la serratura nel caso in cui l'inquilino non sia in casa), e alla presenza dell'avvocato del proprietario procede alla liberazione dell'immobile.Documentazione da presentare E' importante ricordare che con la nuova legge sugli affitti, il proprietario, per poter portare a termine lo sfratto, deve dimostrare di essere in regola con il fisco per quel che riguarda il pagamento delle imposte sull'immobile (ICI, IRPEF e REGISTRO), allegando gli estremi delle ultime dichiarazioni e degli ultimi pagamenti all'atto di precetto. E' dunque necessario che il contratto di affitto sia stato regolarmente registrato e che il reddito da questo derivante sia stato denunciato sulla dichiarazione dei redditi; e' inoltre essenziale che il proprietario abbia regolarmente denunciato l'immobile ai fini della dichiarazione ICI e che abbia pagato i relativi versamenti. E' da notare che prima dell'atto di precetto, in caso di evasioni o inadempienze, il proprietario ha comunque la possibilita' di sanare la sua posizione, ottemperando tardivamente agli obblighi fiscali. |
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Dalla parte dell'Inquilino La decisa ripresa del settore immobiliare ha innescato da qualche tempo una vera e propria corsa speculativa nel mercato delle locazioni e dunque per chi e' sotto sfratto trovare un nuovo affitto a prezzi ragionevoli, soprattutto in una grande citta' come Roma, Torino, Milano e simili, e' sempre piu' difficile. In attesa di tempi migliori vi diamo qualche suggerimento per ottenere l'annullamento o il rinvio dell'esecuzione. Quando il procedimento di sfratto non e' valido? Perche' si possa procedere al rilascio dell'immobile e' innanzitutto necessario che prima della scadenza il proprietario abbia comunicato in tempo utile la disdetta del contratto di locazione: il preavviso deve pervenire all'inquilino con un anticipo di almeno sei mesi (180 giorni) per i contratti ad equo canone e per i contratti liberi e concordati, regolati dalla nuova legge sulle locazioni (431/98); con un anno di anticipo (365 giorni) sulla prima scadenza sei mesi sulle successive, se si tratta di un contratto con i patti in deroga. Se tali termini non vengono rispettati l'inquilino ha la possibilita' di opporsi al procedimento e lo sfratto non puo' essere avviato. sulla base della nuova legge sugli affitti e' poi necessario che il proprietario dimostri con una autocertificazione la regolarita' della situazione fiscale riguardante l'immobile (registrazione del contratto, versamento delle imposte ICI e IRPEF), allegando tale dichiarazioneall'atto di precettocon il quale viene notificata l'esecutivita' dello sfratto. In caso contrario l'inquilino deve immediatamente segnalare all'ufficiale giudiziario e l'autorita' di forza pubbbblica che il proprietario ha omessoquesto importante adempimento e che quindi lo sfratto non puo' essere eseguito. Se invece l'autocertificazione e' stata regolarmente allegata all'atto di precetto, ma si sospetta che non sia veritiera, ci si puo' comunque rivolgere ai consulenti legali dei sindacati degli inquilini per avviare azioni di opposizione in sede civile ed eventualmente anche per inoltrare esposti penali, dal momento che la falsa dichiarazione resa da proprietario si configura come reato ai sensi della legge 127/97. E' comunque scontato che anche in caso di evasione i proprietari non perdono il diritto di riavere indietro il proprio immobile, ma devono prima regolarizzare la situazione fiscale pagando le relative penali. Il rinvio dello sfratto Dopo che il locatore ha comunicato la disdetta del contratto, il giudice deve convalidare lo sfratto e fissare la data dell'esecuzione. In tribunale, l'inquilino, presentando validi motivi, ha la facolta' di opporsi al provvedimento. Se questo non avviene o l'opposizione viene respinta, il pretore di norma concede comunque un periodo di sei mesi per permettere all'inquilino di trovare un'altra sistemazione e effettuare il trasferimento. Al termine di questo periodo chi si trova sotto sfratto ha ancora la possibilita', presentando un'istanza, di ottenere un ultimo rinvio che puo' andare da un minimo di 9 mesi ad un massimo di 18 mesi. La proroga puo' essere richiesta solo dagli inquilini che appartengono a categorie disagiate; negli altri casi, se i proprietari sono in regola con le tasse e con la registrazione del contratto, l'esecutivita' dello sfratto diventa immediata. In base alla Legge 431/98, gli inquilini che hanno diritto alla proroga sono coloro che hanno una eta' superiore ai 65 anni, i conduttori con 5 o piu' figli a carico, i disoccupati, i cassintegrati o gli iscritti alle liste di mobilita', le famiglie con portatori di handicap o malati terminali. L'indennita' di occupazione e le spese dell'esercente Se l'immobile non viene restituito entro il termine fissato dal giudice per il rilascio, l'inquilino e' tenuto a corrispondere al proprietario il canone convenuto fino alla riconsegna, pagando una maggiorazione del 20% (cosiddetta indennita' d'occupazione) per i mesi di occupazione senza titolo. Prima dell'entrata in vigore della nuova legge sugli affitti (30 dicembre 1998), l'inquilino che non restituiva l'immobile entro la data stabilita dal giudice poteva essere chiamato a risarcire per il MAGGIOR DANNO una somma aggiuntiva alle due precedentemente elencate: questo risarcimento non e' piu' previsto dalla nuova normativa e chi ha attualmente un procedimento di sfratto in corso puo' comunque richiedere l'annullamento del maggior danno per i periodi successivi all'entrata in vigore della legge. Un'ulteriore voce di spesa per l'inquilino e' infine rappresentata dai costi derivanti dall'esecuzione dello sfratto: il compenso per l'ufficiale giudiziario, le spese per il fabbro, il medico, l'avvocato del proprietario, la ditta che trasporta i mobili ecc. Infatti anche se le spese devono essere inizialmente anticipate dal proprietario, questi una volta avvenuto il rilascio dell'immobile e facendo ricorso al pretore per la quantificazione dei costi sostenuti per l'esecuzione, puo' richiederne il rimborso. L'ex inquilino, se ritiene eccessivo l'ammontare della cifra da rimborsare, ha comunque la possibilita' di opporsi al provvedimento del pretore. |